Nach starken Preisanstiegen infolge der Corona-Krise sind die Wohnimmobilienpreise in Österreich seit 2023 langsam, aber stetig zurückgegangen. Zudem deuten aktuell die Kapitalmarktzinsen auf eine beginnende Niedrigzinsphase hin – beste Voraussetzungen also, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Bei welcher Bank man die beste und transparenteste Beratung zum Thema Immobilienfinanzierung bekommt, hat die ÖGVS – Gesellschaft für Verbraucherstudien nun wiederholt in Kooperation mit dem Magazin trend untersucht. Im Mittelpunkt der Studie stand die Immobilienfinanzierung bei sieben überregional tätigen Banken.

Folgende Filialbanken wurden in die Tests eingeschlossen:

• bank99
• Bank Austria
• Bawag P.S.K.
• BKS Bank
• Erste Bank
• Oberbank
• VKB-Bank

Das Testurteil setzt sich aus den Leistungen der Banken in den folgenden drei Haupttestkategorien zusammen, die mit unterschiedlicher Gewichtung in die Gesamtwertung eingingen:

1. Service: Machte die Bankfiliale einen sauberen und gepflegten Eindruck?  Wurden die Tester:innen freundlich und zuvorkommend behandelt? (30% des Gesamtwertes)
2. Beratung: Erfolgte eine umfassende Analyse der Situation der Tester:innen und eine kompetente Beratung mit passender Produktempfehlung? (40% des Gesamtwertes)
3. Transparenz: Wurden die Finanzierungsangebote angemessen dokumentiert und waren die Kosten der empfohlenen Produkte transparent dargestellt? (30% des Gesamtwertes)

Die Leistungen der Banken wurden mit der Methodik Mystery Check bewertet. Jede Bank wurde fünfmal getestet – mit Ausnahme der Ersten Bank, die nur dreimal getestet wurde, da sie in weniger Bundesländern vertreten ist. Speziell qualifizierte, verdeckte Testpersonen ließen sich zu einem vorgegebenen Szenario zu einer Immobilienfinanzierung beraten und füllten anschließend einen Fragebogen mit insgesamt 53 Fragen aus. Zusätzlich wurden die Passung der Finanzierungsangebote zu den Bedürfnissen der Tester:innen sowie die Transparenz der ausgehändigten Unterlagen beurteilt.

Kaum Beanstandungen hinsichtlich Ambiente und Service

Der erste Eindruck beim Betreten der Banken war überwiegend positiv: Die Filialen waren meist sauber und ansprechend, die Mitarbeiter traten angemessen auf. Auch Wartebereiche waren in gut 83 % der Filialen vorhanden, teils mit einem Nachrichtenprogramm im Fernsehen oder mit Zeitschriften zur Verkürzung der Wartezeit.

Die Mitarbeiter erwiesen sich in nahezu allen Beratungsgesprächen als durchaus freundlich und aufmerksam. Die Wartezeit, gerechnet ab dem Zeitpunkt des vereinbarten Termins, betrug nur in rund 6% der Tests mehr als 5 Minuten. Und auch die Diskretion bei der Beratung zur Finanzierung einer Eigentumswohnung im Wert von 300.000 Euro konnte überzeugen. Das beste Service bei der Beratung zur Immobilienfinanzierung erlebten die Tester:innen bei der BKS Bank.

Bedarfsanalyse teilweise unvollständig, Transparenz bei einigen Banken mit Mängeln

Die Qualität der Beratung zeigte allerdings bei mehreren Banken deutliche Defizite: So wies schon die Ermittlung der persönlichen und finanziellen Situation der Tester:innen häufig Lücken auf. Konkret fragten z.B. nur weniger als die Hälfte der Berater:innen ausführlich nach notwendigen Investitionen im Rahmen des Neubezugs der zu finanzierenden Eigentumswohnung wie z.B. Ausgaben für zusätzliche Möbel, Küche oder ein Umzugsunternehmen. Die Erfassung solcher Zusatzkosten durch die Berater:innen ist jedoch essentiell, da viele Käufer:innen erst einmal nur den Kaufpreis der neuen Immobilie bedenken und Zusatzkosten vergessen oder unterschätzen. Dies kann nach Aufnahme des Kredits mit einer monatlichen Rate am Limit der finanziellen Möglichkeiten jedoch schnell zu Problemen führen. Und auch über die finanzielle Situation hinaus fassten viele Berater:innen die Bedarfsanalyse zu kurz: Des Öfteren unterblieben Fragen zum Bedarf einer Restschuldversicherung oder der Bildung einer Instandhaltungsrücklage, um gegebenenfalls für Reparaturen aufzukommen.

Entsprechend passten die Empfehlungen von Kreditrate und Gesamtsumme nicht immer zum Bedarf der Tester:innen: 18% der Berater setzten den aufzunehmenden Kreditbetrag zu niedrig an und berücksichtigten nicht alle anfallenden Zusatzkosten beim Wohnungskauf. Deutlich weniger, rund 7% der Bankberater:innen, setzten den Kreditbetrag hingegen zu hoch an, wobei dies nicht immer nur an mangelnder Bedarfsanalyse gelegen haben dürfte, sondern eher am Interesse der Mitarbeiter:innen, so viel wie möglich mit dem Kredit zu verdienen. Denn schließlich bedeutet eine höhere Kreditsumme mehr Zinseinnahmen für die Bank. Es sei daher empfohlen, beim Kauf einer Immobilie mehrere Angebote einzuholen, den benötigten Betrag auch einmal selbst durchzurechnen und sich nicht blind auf die Empfehlungen der Bankberater:innen zu verlassen.

Zu weiten Teilen positiv konnte zumindest der Umfang der grundlegenden Erklärungen zur Immobilienfinanzierung beurteilt werden. Die Bankberater erstellten meist am PC ein konkretes Angebot und erläuterten die oft beim Wohnungskauf anfallenden Kosten wie Maklerprovision, Grundbucheintrag oder Notarkosten. Nicht immer wurde bei der Erklärung der Finanzierungsangebote jedoch auch explizit auf den Effektivzins hingewiesen, dessen Berechnung gesetzlich vorgeschrieben ist und der zur besseren Vergleichbarkeit mehrerer Angebote auch eine feste Zahl an weiteren Gebühren beinhaltet. Details zum weiteren Vorgehen, etwa zur Schätzung der Immobilie durch die Bank, nannten die Mitarbeiter:innen wiederum oft von sich aus. Die beste Beratung bot die Erste Bank.

Verbesserungspotential bestand auch auf Seiten der Transparenz: So erhielten die Tester:innen nur in 70% der Fälle überhaupt ein schriftliches Kreditangebot in Papierform mit nach Hause. Zudem wurde zwar mündlich meist über Nebenkosten wie Bearbeitungsgebühren oder Kontoführungsgebühren informiert, allerdings enthielten die Angebote nicht immer alle notwendigen Angaben. Auch fehlten häufig die Bedingungen zur Sondertilgungen oder die Angabe zur Höhe des Effektivzinssatzes. Die transparentesten Beratungen und Unterlagen im Test zeigte die bank99.

bank99 Testsieger der Studie, gefolgt von Erste Bank und VKB-Bank

Die bank99 erfüllte die gesetzten Kriterien insgesamt am besten und wurde Testsieger – gefolgt von Erste Bank und der VKB-Bank. Sie überzeugte mit der höchsten Transparenz, während die Erste Bank mit der besten Beratung punktete. Die VKB-Bank zeigte als Drittplatzierte TOP-Leistungen in den Bereichen Service, Beratung und Transparenz.